2. 사막에서 바늘찾기 - 대지선정_2(대지규모의 산정)

대지구매에 사용할 예산을 정했다면 대지의 규모를 산정해야 할 것이다.

통상 평당 시세가 정해져야 본인이 집중적으로 서치할 수 있는 지역을 선정할 수 있기 때문이다.

그럼 본인이 짓고자하는 집의 규모와 땅의 규모는 어떤 관계를 가질까?

1. 용도지역

대지에 건축할 수 있는 건축물의 규모 산정에 가장 큰 영향을 끼치는 요소는 해당 용도지역이다.

모든 땅은 그 땅의 용도가 법적으로 지정되어 있다.

협소주택 대지의 다수가 2종일반주거지역 일 것이다.

서울시의 경우 2종일반주거지역의 건폐율은 60%, 용적율은 200%로 정해져 있다.

예를 들면 내가 30평의 대지를 구매하면, 한층의 최대면적은 18평이고, 전층 통틀어 60평을 지을 수 있다는 뜻이다.

2. 정북일조사선제한 (전용 및 일반주거지역 한정)

하지만 주거용 소규모 건축물이 법정최대 용적율을 확보하기란 쉽지 않다.

주거지역내 건축물 건립시 건물높이 9m까지는 1.5m, 그이상의 높이는 높이의 1/2만큼 정북방향 인접대지경계에서 이격해야한다. 

9m이면 한층 높이를 3m로 산정시 3층까지만 온전히 올릴 수 있고 그이상의 높이는 건물이 깎인다는 뜻이다.

정북일조사선제한으로 통상 소규모 주거용 대지들은 본 대지의 용적율을 최대한 찾기 힘들다.

하지만 북쪽에 도로가 있을시 정북일조사선제한 거리가 도로의 폭만큼 이격되어 해당대지의 최대 용적율 확보가 가능하다.

북쪽도로를 끼고 있는 땅이 비싼이유다.

3. 도로

용도지역과 정북일조사선을 보면 그 대지에 지을 수 있는 건축물의 최대 규모가 개략보인다.

조금 더 들어가보면 대지와 도로와의 관계이다.

대지는 도로에 접해 있어야하며 접한 도로의 폭이 기준(4m) 미달시 내 대지를 내어줘 도로로 써야 한다.

또한 2면이상 도로에 접해 가각전제에 의해 대지면적이 줄거나, 

도시계획도로가 계획되어 내땅의 일부를 도로에 내어줘야 하는 경우도 있다.

 

4. 주차확보

1층에는 해당건물의 규모에 맞는 주차장을 확보해야 한다.

통상의 협소주택은 1~2대 주차를 적용받으며, 1층에서는 주차장에 의해 일부 건축면적이 줄어 들 수 있다.

5. 대지내 공지

민법에 의해 건축물이 인접대지로부터 이격해햐하는 최소거리는 0.5m 이다.

18.09.25 BOMBOM